新築企画
ヴィルでの新築の購入はこんな方におすすめ
・修繕費など管理の手間をかけたくない方。
・中古物件でローンが通らなかった方。
・入居付け不安な方。
・法人名義で物件の購入を検討されている方。
・自己資金をあまり出したくない方
★新築物件をおすすめいたします！
中古物件を申し込んでいるが、ローンが通らない。
もしくは減額になってしまう方はいませんか？
理由は以下の通りです。
● 物件が古すぎて借入年数が短い為収支が合わない。
● 担保力がない。
● 空室が目立つ。
● 補修箇所が多くなるのではないかと懸念される。 etc…
要するに銀行が「借したお金をこの物件では回収できない」と
判断されているのです。
新築物件は評価が高い為、銀行融資を中古物件よりも
引き出しやすくなります。
①借入年数
築10年の中古物件の場合は、借出年数が 耐用年数－築年数となる為耐用年数22年の木造を例にすると、22年‐築10年を引いて12年の借出年数となります。
新築物件の場合は、＜木造で20～25年・RC造が20～30年＞が金融機関のMAXの賃出年数なので借入期間を長くすることができるのです。
*但し、ご本人の年齢にもよります。
②物件評価
銀行が貸出をする際の観点は、面積、土地、評価額を基準にする積算法と収入ー借入返済、維持費を算出した収益還元法です。
新築物件は、㎡単価評価が一番高い物件である上、家賃設定も高くその反面収支面では、長く借入ができることで月々の返済額や、修繕等の維持費が少なくすむことで多額のキャッシュフローが見込めます。
よって、積算法・収益還元法ともに新築の方が借入がしやすくなるのです。
新築は税金面や出口戦略も有利！？
新築の場合、一見高額な金額＋消費税がかかるという事で敬遠しがちですが、大きなメリットもあります。
メリット１
専有部分+共用部分が40㎡を超えるアパートは、
不動産取得税が１世帯で最大1,200万円の
控除があります。
メリット２
メリット１の該当物件は固定資産税も最大５年間
（木造は３年）、半分になります。
メリット３
当社が売主の場合、仲介手数料がかかりません。
減価償却費で落とせます。
メリット４
補修費用がしばらくかかりません。
メリット５
土地は2年、建物は建築会社により瑕疵担保保証が10年間付きます。
新築を建てよう！！当社の考え方
近隣の賃料相場をリサーチし、新築プレミアムではない賃料設定にし、
安定した入居率の高利回り物件を目指しています。
立地重視型
単身物件
安定入居型
ファミリー物件
メリット
- 世帯数を多くする事が出来る為、空室のリスクヘッジが出来る。
- 単身者は車を持っていない層をターゲットに出来る為、狭い土地でも有効に活用できる。
- 賃料が安価な為、入居付けが易しい。
メリット
- 世帯数は少なくなるが、単身向け物件よりも安定した入居率を保つ事が出来る。
- 立地に関係なく、買い物便・学校区などが基準になる為、郊外でも入居者が決まる。
- ファミリータイプのニーズは、時期に関係なく年間を通じて需要がある。
デメリット
- ファミリー物件に比べて、入退去の間隔が早いので、その都度入居付けの経費がかる。
デメリット
- 地下鉄、JR沿線の土地は高額になっている為、利回りが低くなるケースが多い。
- 世帯数が少なくなる為、１世帯あたりの負担が大きくなる。
土地選別から完成までのフロー
1.人口と世帯数、企業数、学校数を考慮の上、土地を選別する。
２.ニーズと空室率の最新設備を調査の上、プランする。
3.施工会社と仕様、価格の交渉をする。
4.事業計画の作成及びお客様への提示。
5.金融機関との折衝、契約、確認申請。
6.着工、家主様との仕様決め。
7.工事及び入居者募集の開始。
8.入居申し込み審査・賃貸借契約業務。
9.完成。引渡し。
10,引渡から６ヶ月目からローン返済額に賃料収入が達していない場合は、
賃料収入とローン返済額の差額を当社で保証いたします。
※一度ローン返済額に達した場合は、その後の保証は致しません。
施工事例
札幌市白石区
サクラ
札幌市豊平区
アウラ
札幌市豊平区
グランシード月寒西
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